Zmiany w fundacji rodzinnej: CIT 19%, lock-up 36 miesięcy i koniec zwolnienia dla najmu komercyjnego

Autorki: r.pr. Monika Walewska, MBA — wspólnik | r.pr. Marta Kryczka — wspólnik, Kancelaria Juristo

‍Data publikacji: 10.09.2026 | Ostatnia aktualizacja: 10.09.2026 Czas czytania: ok. 9 minut

‍

W skrócie

Po trzech latach obowiązywania ustawy o fundacji rodzinnej odbył się przewidziany w niej przegląd przepisów. Jego efektem jest projekt zmian, który obok kilku potrzebnych korekt technicznych istotnie ogranicza podatkową atrakcyjność fundacji rodzinnej: podnosi CIT od wypłat dla beneficjentów z 15% do 19%, wprowadza 36-miesięczny lock-up na zbycie wniesionego mienia i wyłącza ze zwolnienia zyski z najmu na cele inne niż mieszkaniowe. Jednoznacznie korzystna jest jedna zmiana — rozszerzenie kręgu beneficjentów o rodzeństwo fundatora i jego dzieci.

‍

Dlaczego w ogóle wróciliśmy do tematu zmian?

To już czwarte podejście do nowelizacji przepisów o fundacji rodzinnej. Najgłośniejsze miało miejsce w 2025 roku — zmiany miały wejść w życie 1 stycznia 2026 r., ale projekt został zawetowany przez Prezydenta. Jednym z argumentów było to, że sama ustawa przewidywała przegląd przepisów dopiero po trzech latach obowiązywania. Ten przegląd właśnie się odbył, a jego wyniki stały się podstawą nowego projektu.

Z perspektywy praktyki oznacza to jedno: fundatorzy trzeci rok z rzędu działają w warunkach niepewności regulacyjnej. Instytucja, której cały sens polega na planowaniu w perspektywie pokoleniowej, jest przedmiotem corocznej dyskusji o zmianie zasad gry. Warto też odnotować kontekst — projekt trafia do debaty publicznej na kilka miesięcy przed wyborami.

‍

Co pokazał przegląd ustawy po trzech latach?

Przegląd potwierdził dwie rzeczy, które doradcy obserwowali od początku.

Po pierwsze — skala. Zainteresowanie fundacją rodzinną wielokrotnie przekroczyło założenia projektodawców. Złożono już ponad 7 tysięcy wniosków o rejestrację fundacji rodzinnej.

Po drugie — dwa modele wykorzystania. Ukształtowały się dwie praktyki. Pierwsza jest zgodna z celem ustawy: akumulacja i pomnażanie majątku rodzinnego w Polsce oraz ułatwienie międzypokoleniowego transferu firmy. Druga polega na instrumentalnym wykorzystaniu fundacji wyłącznie dla skorzystania ze zwolnień z CIT i PIT.

Reakcja ustawodawcy na drugi model jest zrozumiała. Pytanie brzmi, czy narzędzia, po które sięgnął, trafiają w nadużycia — czy w uczciwych fundatorów.

‍

Siedem projektowanych zmian — przegląd

‍

Zmiana 1. Dlaczego wzrost CIT z 15% do 19% podważa sens fundacji rodzinnej?

Projekt przewiduje podwyższenie stawki CIT od wypłat na rzecz beneficjentów z preferencyjnych 15% do 19%. To zrównanie ze stawką podatku od zysków kapitałowych — a więc utrata podatkowego uprzywilejowania, które było jednym z głównych argumentów za wnoszeniem udziałów i instrumentów finansowych do fundacji rodzinnej.

Logika jest prosta: jeżeli efektywne obciążenie wypłaty z fundacji zrówna się z obciążeniem dywidendy czy zysku kapitałowego, znika ekonomiczne uzasadnienie dla dodatkowej warstwy organizacyjnej, kosztów obsługi i ograniczeń, jakie fundacja ze sobą niesie.

W naszej ocenie ta zmiana nie eliminuje nieprawidłowości — ona osłabia samą instytucję. A alternatywa dla majętnych rodzin nie znika: zamiast fundacji rodzinnych w Polsce wracamy do trustów w Luksemburgu i innych jurysdykcjach. Czyli dokładnie do status quo sprzed 2023 roku, które ustawa miała zmienić.

‍

Zmiana 2. Jak działa 36-miesięczny lock-up i dlaczego to realnie cztery lata?

Lock-up polega na tym, że jeżeli mienie wniesione do fundacji rodzinnej zostanie zbyte w ciągu 36 miesięcy, transakcja podlega opodatkowaniu. Zastępuje to dotychczasowy mechanizm, w którym zwolnienie nie przysługiwało, gdy mienie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia.

Dotychczasowa konstrukcja miała zaletę celowościową — fundacja rodzinna nie jest narzędziem do flipowania, ma służyć budowaniu i utrzymywaniu majątku. Miała jednak wadę praktyczną: badanie zamiaru to proces płynny. Powstała masa interpretacji indywidualnych, niejednokrotnie sprzecznych, a organy kontroli skarbowej wielokrotnie skutecznie kwestionowały prawo do zwolnienia.

Lock-up daje jasność — i to jest jego zaleta. Ale ma dwa poważne mankamenty:

Po pierwsze, długość okresu. Trzy lata liczone są od końca roku kalendarzowego, w którym mienie nabyto lub wniesiono. W praktyce oznacza to, że z trzech lat bardzo szybko robią się prawie cztery. Przy nieruchomościach czy udziałach to okres, w którym rynek potrafi się odwrócić dwukrotnie.

Po drugie, sztywność. Fundator, który dziś widzi szczyt cen na rynku mieszkaniowym, nie ma możliwości racjonalnej reakcji bez konsekwencji podatkowej — nawet jeśli sprzedaż jest ewidentnie w interesie rodziny.

‍

Co z obrotem papierami wartościowymi?

To najpoważniejsza luka w projekcie. Zmiana została zapisana jako nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i nie rozróżnia ani nie wyłącza spod lock-upu obrotu papierami wartościowymi.

Tymczasem sama ustawa o fundacji rodzinnej traktuje obrót papierami wartościowymi jako odrębną kategorię dozwolonej działalności — i przy pracach nad pierwotną ustawą zwracano na to rozróżnienie szczególną uwagę. Utrzymanie obecnego brzmienia oznaczałoby, że fundacja, która kupi akcje, musi trzymać je przez trzy lata liczone podatkowo. Każdy, kto zajmuje się obrotem instrumentami finansowymi, wie, że to zaprzeczenie istoty tej działalności — papiery sprzedaje się wtedy, gdy mają największą wartość, a nie wtedy, gdy pozwala na to kalendarz podatkowy.

Postulat jest jasny: lock-up powinien wprost dotyczyć mienia, a nie obejmować obrotu papierami wartościowymi. Bez doprecyzowania powstanie kolejne pole dowolności interpretacyjnej — dokładnie to, czego projekt miał uniknąć.

‍

Zmiana 3. Kto straci na wyłączeniu najmu komercyjnego ze zwolnienia?

Projekt przewiduje, że zwolnieniem objęty będzie wyłącznie najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe — i to najem bezpośredni. Poza zwolnieniem znajdzie się najem komercyjny, najem krótkoterminowy oraz najem realizowany za pośrednictwem podmiotu zarządzającego.

W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania w fundacji rodzinnej może wynająć je bezpośrednio najemcy, ale już nie za pośrednictwem firmy zarządzającej najmem. Zysk z lokali usługowych będzie opodatkowany CIT niezależnie od tego, kto je wynajmuje.

Ta zmiana budzi nasze największe wątpliwości praktyczne, i to z trzech powodów.

Kamienice o mieszanym przeznaczeniu. Mamy klientów, w których majątku rodzinnym od dekad znajdują się całe budynki i kamienice. Typowa kamienica ma na parterze lokal gastronomiczny, wyżej biuro zajmujące dwie kondygnacje i kilka mieszkań. To nie jest struktura, którą da się rozdzielić — a jest to dokładnie ten rodzaj majątku, który fundacja rodzinna miała chronić przed rozdrobnieniem między pokoleniami.

Nieruchomości jako podstawowa forma lokowania kapitału. Inwestycja w nieruchomość jest w Polsce jedną z najczęściej wskazywanych bezpiecznych lokat kapitału. Nie ma powodu, dla którego fundacja rodzinna nie miałaby kupić kilku mieszkań, powierzyć ich operatorowi i w ten sposób akumulować majątek — a taki właśnie model projekt wyklucza ze zwolnienia.

Niespójność z ugruntowaną linią orzeczniczą. W orzecznictwie sądów administracyjnych i praktyce organów podatkowych utrwalone jest stanowisko, że osoba wynajmująca nieruchomość może wybrać, czy robi to w ramach działalności gospodarczej, czy najmu prywatnego. Skoro mamy prawo tego wyboru, trudno uzasadnić, dlaczego wybór najmu komercyjnego ma skutkować utratą zwolnienia.

Obejściem jest przeniesienie nieruchomości do spółki i przekazywanie zysku do fundacji dywidendą — ale wtedy podatek zapłaci spółka. Efekt netto: lokowanie kapitału w nieruchomościach o mieszanym użytku przez fundację rodzinną przestaje mieć ekonomiczny sens.

‍

Zmiana 4. Co ze spółkami osobowymi w strukturze fundacji?

Projekt wyłącza ze zwolnienia przychody z udziału w spółkach i podmiotach transparentnych podatkowo, czyli w spółkach osobowych.

Tu widzimy uzasadnienie. Wspólnik spółki osobowej ponosi za nią odpowiedzialność, więc niepowodzenie biznesu obciąża również majątek prywatny i rodzinny — a ograniczanie tego ryzyka jest zgodne z ideą fundacji rodzinnej. Zastrzeżenie budzi brak zróżnicowania: w spółce komandytowej ryzyko komandytariusza jest istotnie ograniczone i możliwe do kontrolowania, a mimo to zwolnienie ma zostać wyłączone.

Praktyczny wniosek jest jednak jednoznaczny: jeżeli firma rodzinna ma trafić do fundacji rodzinnej, warto już teraz rozważyć przekształcenie w spółkę kapitałową i wniesienie do fundacji udziałów spółki z o.o. albo akcji spółki akcyjnej. Rozwiązanie to nie tylko domyka kwestię podatkową, ale też realnie zwiększa bezpieczeństwo majątku prywatnego.

‍

Zmiana 5. Exit tax i zagraniczne spółki kontrolowane

Projekt jednoznacznie wskazuje, że fundacja rodzinna nie jest zwolniona z exit tax — podatku od niezrealizowanych zysków, nakładanego w związku ze zmianą miejsca położenia mienia lub rezydencji podatkowej. Wyłączone zostaje również zwolnienie podmiotowe dla zagranicznych spółek kontrolowanych (CFC).

Kontekst tej zmiany jest czytelny. Jeszcze niedawno wydawane były pozytywne interpretacje indywidualne dopuszczające schemat: przeniesienie udziałów w spółce do fundacji rodzinnej, a następnie zmiana rezydencji podatkowej na zagraniczną — bez zapłaty exit tax. To jest właśnie ten obszar, w którym uszczelnienie jest uzasadnione, a projekt trafia we właściwy cel.

‍

Zmiana 6. Kryptowaluty — potwierdzenie stanu faktycznego

Uporządkowana ma zostać kwestia zysków z obrotu kryptowalutami. To w praktyce potwierdzenie ugruntowanego już stanowiska administracji skarbowej i sądów administracyjnych: taka działalność nie mieści się w katalogu dozwolonym dla fundacji rodzinnej, a zysk obciążony jest sankcyjną stawką CIT 25%.

‍

Zmiana 7. Szerszy krąg beneficjentów — jedyna jednoznacznie dobra wiadomość

Projekt rozszerza krąg osób, które mogą być beneficjentami fundacji rodzinnej i korzystać ze zwolnienia z PIT, o rodzeństwo fundatora oraz dzieci tego rodzeństwa — bratanków i siostrzeńców.

To zmiana o dużym znaczeniu praktycznym. W firmach rodzinnych prowadzonych przez rodzeństwo sukcesja pokoleniowa polega na przekazaniu udziałów dzieciom każdego z rodzeństwa. Dotychczas, żeby zachować preferencje podatkowe, trzeba było zakładać kilka odrębnych fundacji rodzinnych — z całą związaną z tym operacyjną i kosztową nadbudową.

Po zmianie rodzeństwo może założyć jedną wspólną fundację rodzinną. Przy wypłatach nadal trzeba oczywiście weryfikować proporcje wynikające ze spisu mienia, ale sama konstrukcja staje się znacznie prostsza. Dla struktur, w których fundację zakłada nestor rodu lub małżeństwo będące już dziadkami, oznacza to koniec mnożenia fundacji w drzewie genealogicznym.

‍

Zmiana organizacyjna: fundacje rodzinne trafią do KRS

To wątek, o którym mówi się za mało, a który dla oczekujących fundatorów ma dziś większe znaczenie niż stawki podatkowe.

Stan obecny: rejestracją fundacji rodzinnych zajmuje się jeden sąd w Polsce — Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim — i robi to w procedurze papierowej. Oryginały dokumentów wysyła się pocztą, a następnie czeka. Realny czas oczekiwania sięga roku do półtora, i to przy założeniu, że nie pojawi się wezwanie do uzupełnienia braków. Problem dotyczy nie tylko samej rejestracji — na odpis z rejestru fundacji rodzinnych również czeka się długo.

Przy ponad 7 tysiącach złożonych wniosków ta konstrukcja jest po prostu niewydolna. Fundator, który złożył wniosek półtora roku temu i nadal nie ma wpisu, nie może realnie wystartować z fundacją — a ustawa w tym czasie przechodzi transformację.

Projekt przewiduje włączenie fundacji rodzinnych do systemu KRS. To zmiana jednoznacznie dobra. Zaskakujące jest jedynie to, że trzeba było na nią czekać trzy lata — KRS funkcjonuje od lat, obsługuje spółki, prowadzi rejestr fundacji i stowarzyszeń, a dodanie modułu dla fundacji rodzinnych nie wydaje się wyzwaniem technologicznym.

Nasz postulat: ta zmiana powinna zostać przeprowadzona odrębną ścieżką legislacyjną. Jeśli zostanie zaszyta w dużym, kontrowersyjnym projekcie podatkowym, to w razie weta prezydenckiego lub skierowania ustawy do Trybunału Konstytucyjnego przepadnie razem z nim. A jest potrzebna już teraz.

‍

Co robić? Sześć rekomendacji praktycznych

1. Jeśli rozważasz założenie fundacji rodzinnej — przeanalizuj model docelowy pod kątem projektowanych zmian, zanim zdecydujesz, jakie aktywa wniesiesz. Struktura optymalna w obecnym stanie prawnym może okazać się nieoptymalna po nowelizacji.
2. Jeśli firma rodzinna działa w formie spółki osobowej — rozważ przekształcenie w spółkę kapitałową. To rekomendacja aktualna niezależnie od losów projektu; zmiany jedynie wzmacniają argumentację.
3. Jeśli planujesz wnieść lub kupić nieruchomość — policz horyzont inwestycyjny w perspektywie czterech lat, nie trzech. Osobno przeanalizuj strukturę najmu: udział powierzchni mieszkalnej i komercyjnej oraz to, czy najem realizowany jest bezpośrednio, czy przez operatora.
4. Jeśli fundacja ma inwestować w instrumenty finansowe — obserwuj przebieg prac nad przepisami o lock-upie. Do czasu doprecyzowania kwestia obrotu papierami wartościowymi pozostaje obszarem podwyższonego ryzyka interpretacyjnego.
5. Jeśli w rodzinie funkcjonuje rodzeństwo prowadzące wspólnie firmę — projektowane rozszerzenie kręgu beneficjentów może pozwolić zastąpić kilka planowanych fundacji jedną. Warto wstrzymać się z powielaniem struktur.
6. Jeśli czekasz na rejestrację — przygotuj się operacyjnie na moment wpisu (dokumentacja, spis mienia, uchwały, polityka inwestycyjna), żeby nie tracić kolejnych miesięcy po jego uzyskaniu.

‍

Czy fundacja rodzinna nadal się opłaca?

Odpowiedź brzmi: to zależy od tego, po co ją zakładasz.

Jeżeli fundacja miała być narzędziem agresywnej optymalizacji podatkowej — projektowane zmiany skutecznie ten model domykają, i taki był ich cel.

Jeżeli natomiast fundacja ma realizować cel, dla którego ją stworzono — utrzymanie majątku w rodzinie, uporządkowanie zasad korzystania z niego, zabezpieczenie sukcesji i oddzielenie ryzyka biznesowego od majątku prywatnego — to nadal jest to najlepsze narzędzie dostępne w polskim prawie. Zmienia się kalkulacja i lista aktywów, które warto do fundacji wnosić. Nie zmienia się to, że alternatywy sukcesyjne (testament, darowizny, umowy wspólników) rozwiązują część problemu, a fundacja rodzinna rozwiązuje go całościowo.

Nasza ocena projektu jest mieszana. Znajdziemy w nim zmiany potrzebne i uzasadnione, zmiany oczywiste i techniczne, ale też zmiany populistyczne, które wypaczają sens fundacji rodzinnej. Największym problemem pozostaje jednak nie treść pojedynczych przepisów, lecz brak stabilności. Fundacja rodzinna to decyzja podejmowana w perspektywie pokoleń. Trudno ją podjąć, gdy co roku wraca pytanie: „słyszałem, że tam są jakieś zmiany".

‍

Najczęstsze pytania

Czy projektowane zmiany już obowiązują? Nie. Omawiane rozwiązania stanowią projekt zmian legislacyjnych. Nie zostały uchwalone i ich ostateczny kształt może ulec zmianie w toku prac. Stan na 10.09.2026 r.

O ile wzrośnie podatek od wypłat z fundacji rodzinnej? Pojekt przewiduje podwyższenie CIT od wypłat na rzecz beneficjentów z 15% do 19%, czyli zrównanie ze stawką podatku od zysków kapitałowych.

Ile realnie trwa lock-up? Formalnie 36 miesięcy, ale liczone od końca roku kalendarzowego, w którym mienie nabyto lub wniesiono. W praktyce okres ten może zbliżyć się do czterech lat.

Czy fundacja rodzinna będzie mogła wynajmować mieszkania? Zgodnie z projektem zwolnienie ma obejmować wyłącznie najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, realizowany bezpośrednio. Najem komercyjny, krótkoterminowy oraz najem za pośrednictwem operatora mają zostać wyłączone ze zwolnienia.

Kto może zostać beneficjentem fundacji rodzinnej po zmianach? Projekt rozszerza krąg beneficjentów objętych zwolnieniem z PIT o rodzeństwo fundatora oraz dzieci tego rodzeństwa (bratanków i siostrzeńców).

Gdzie rejestruje się fundację rodzinną? Obecnie wyłącznie w Sądzie Okręgowym w Piotrkowie Trybunalskim, w procedurze papierowej. Projekt przewiduje włączenie fundacji rodzinnych do systemu KRS.

Ile czeka się na rejestrację fundacji rodzinnej? W praktyce od roku do półtora, przy założeniu braku wezwania do uzupełnienia braków formalnych.

‍

O autorkach

r.pr. Monika Walewska Radca prawny, wspólnik w Kancelarii Juristo, trener. Specjalizuje się w transakcjach M&A, prawie nieruchomości i obsłudze spółek deweloperskich. Odpowiada za standardy jakości obsługi klientów kancelarii. W doradztwie łączy doświadczenie biznesowe z praktycznym stosowaniem prawa, koncentrując się na celu, jaki ma osiągnąć klient.

‍

r.pr. Marta Kryczka Radca prawny, wspólnik i manager Kancelarii Juristo. Specjalizuje się w zapobieganiu odpowiedzialności karnej członków zarządu, planowaniu sukcesji oraz ochronie majątku, w tym z wykorzystaniem fundacji rodzinnych. Doradza właścicielom w budowaniu systemów własności i zarządzania działających międzypokoleniowo oraz wspiera przedsiębiorców z branży budowlanej w bezpiecznym prowadzeniu procesów inwestycyjnych.

‍

Porozmawiajmy o Twojej sytuacji

Projektowane zmiany inaczej wpływają na fundację, która ma trzymać udziały w spółce operacyjnej, a inaczej na taką, w której majątku są nieruchomości komercyjne. Jeżeli planujesz założenie fundacji rodzinnej, czekasz na rejestrację albo chcesz zweryfikować, czy Twoja obecna struktura pozostanie efektywna po nowelizacji — umów konsultację.

📞 +48 575 890 960 (pon.–pt., 9:00–17:00)✉️ UMÓW KONSULTACJĘ

🎧 Posłuchaj pełnej rozmowy w podcaście „Paragraf w biznesie":
YT: https://www.youtube.com/@KancelariaJuristo
Spotify: https://open.spotify.com/show/3Nu5zlLkw7Ffwd6XuedhSn?si=888b495b819f44ad
‍

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Omawiane rozwiązania są projektem zmian legislacyjnych — stan na 10.09.2026 r. W indywidualnej sprawie skontaktuj się z radcą prawnym lub doradcą podatkowym.