Anatomia upadku Loft Affair: kiedy kryzys w spółce staje się sprawą karną

Autorki: r.pr. Monika Walewska, MBA — wspólnik | r.pr. Marta Kryczka — wspólnik, Kancelaria Juristo

‍Data publikacji: 24.09.2026 | Ostatnia aktualizacja: 24.09.2026 Seria: Anatomia upadku Czas czytania: ok. 9 minut

Zastrzeżenie: artykuł omawia sprawę na podstawie publicznie dostępnych informacji, w tym danych z KRS i doniesień medialnych. Oceny prawne mają charakter hipotetyczny i edukacyjny. Nie przesądzamy o winie żadnej osoby — do czasu prawomocnego wyroku obowiązuje domniemanie niewinności.

W skrócie

Loft Affair, jeden z największych w Polsce operatorów najmu krótkoterminowego, w cztery lata zwiększył przychody z ok. 4 do blisko 90 mln zł, a 30 stycznia 2026 r. złożył wniosek o upadłość. W tym czasie rentowna działalność miała zostać przeniesiona do nowej spółki, a w starej pozostały zobowiązania wobec właścicieli mieszkań, inwestorów i podwykonawców. Sprawa dobrze pokazuje trzy ryzyka, które zarządy regularnie lekceważą: przenoszenie majątku do nowego podmiotu w okresie kryzysu, pobieranie zaliczek bez realnej możliwości wykonania usługi oraz zwłokę ze złożeniem wniosku o upadłość.

Jak wyglądał wzrost i upadek Loft Affair?

Spółka zbudowała pozycję na zarządzaniu najmem krótkoterminowym w największych miastach i kurortach — Krakowie, Warszawie, na Podhalu i Mazurach — obsługując w szczytowym okresie kilkaset lokali. Według doniesień branżowych przychody wzrosły z ok. 4,1 mln zł w 2020 r. do blisko 90 mln zł w 2024 r.

W 2025 roku spółka i jej prezes zbierali branżowe wyróżnienia, w tym Diament Forbesa i miejsce w rankingu kobiet biznesu. W tym samym roku pierwsi wierzyciele zaczęli zgłaszać roszczenia. Wniosek o upadłość złożono 30 stycznia 2026 r. do Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia. Zadłużenie szacowane jest na kilkadziesiąt milionów złotych, a grupa poszkodowanych liczy ponad sto podmiotów.

Warto zatrzymać się przy jednej obserwacji: dynamiczny wzrost przychodów nie jest dowodem kondycji finansowej. Jeżeli wraz z przychodami maleje płynność, a działalność finansowana jest długiem i wpłatami od klientów, każde zachwianie przepływów może uruchomić efekt domina.

Dlaczego dywersyfikacja okazała się problemem?

Loft Affair rozszerzył działalność o projektowanie i wykańczanie mieszkań pod marką Loft Affair LAB. Model był logiczny: inwestor przekazuje lokal w stanie deweloperskim, spółka projektuje go pod najem, wykańcza i następnie nim zarządza. Według stanowiska kadry zarządzającej to właśnie ten segment nie poradził sobie z płynnością i pociągnął za sobą całą firmę.

Poszkodowani przedstawiają inny obraz. Inwestorzy wskazują, że wpłacali wysokie zaliczki na projekt i wykończenie, a lokale pozostały w stanie deweloperskim. Właściciele mieszkań już zarządzanych przez spółkę podnoszą, że nie otrzymywali zysków z najmu zgodnie z umowami — a drobne wypłaty miały jedynie utrudniać wypowiedzenie współpracy.

Wniosek biznesowy: dywersyfikacja może stabilizować firmę, ale tylko wtedy, gdy każda gałąź działalności finansuje się sama. Jeżeli wpłaty klientów jednego segmentu pokrywają bieżące koszty drugiego, dywersyfikacja przestaje być zabezpieczeniem, a staje się mechanizmem przenoszenia kryzysu.

Kto poniósł skutki upadku?

Skala pokrzywdzenia wykracza daleko poza inwestorów:

• właściciele mieszkań — brak wypłat z najmu, a w styczniu 2026 r. masowe wypowiedzenia umów, wysyłane mailowo, także w nocy
• inwestorzy segmentu wykończeniowego — zaliczki bez realizacji prac
• podwykonawcy — pralnie, firmy sprzątające i remontowe z niezapłaconymi fakturami
• turyści — relacje o gościach wykwaterowanych w środku ferii
• pracownicy — utrata zatrudnienia

Dodatkowo spółka miała utrzymywać umowy do końca sezonu świąteczno-sylwestrowego, czyli okresu najwyższych stawek, a wypowiadać je dopiero w styczniu. Jeśli ta wersja wydarzeń się potwierdzi, będzie to istotna okoliczność przy ocenie zamiaru.

Czy przeniesienie umów do nowej spółki jest przestępstwem?

Może być. Polskie prawo karne wprost penalizuje sytuację, w której dłużnik kilku wierzycieli tworzy nowy podmiot gospodarczy i przenosi na niego składniki swojego majątku, udaremniając lub ograniczając zaspokojenie wierzycieli (art. 301 § 1 Kodeksu karnego). W praktyce nazywa się to transferowym pokrzywdzeniem wierzycieli.

W przypadku Loft Affair schemat opisywany przez media wygląda następująco. W styczniu 2025 r., gdy spółka miała już problemy z płynnością, powstała spółka Loft Affair Warsaw, później przemianowana na Stay Lab. To do niej miały trafić rentowne umowy najmu. W starej spółce, przemianowanej na LA Group, zostały zobowiązania. Zmieniła się też struktura właścicielska nowego podmiotu, który przejął inwestor zagraniczny.

O kwalifikacji takiego działania rozstrzyga zamiar. Śledczy będą badać, czy dokumenty i przepływy pieniężne wskazują, że przeniesienie nastąpiło w celu pokrzywdzenia wierzycieli i ze świadomością tego skutku. Jeżeli nowa spółka faktycznie przejęła rentowną część biznesu, a przy tym zarządzały nią de facto te same osoby — choćby na podstawie pełnomocnictw — wyjaśnienie tego inaczej niż ucieczką od długów będzie trudne.

Z naszej praktyki wynika, że przedsiębiorcy często nie wiedzą o istnieniu tego przepisu. Transfery bywają przeprowadzane tak otwarcie, jakby zarząd był przekonany, że przeniesienie majątku do nowej spółki zamyka temat odpowiedzialności. Nie zamyka — ani karnej, ani cywilnej.

Jakie znaczenie ma spółka celowa z udziałem fundacji rodzinnej?

Według danych KRS 28 stycznia 2025 r. zarejestrowano spółkę Loft Affair L13 sp. z o.o. Jej wspólnikami zostały Loft Affair Warsaw (51% udziałów) oraz fundacja rodzinna (49% udziałów).

Sam udział fundacji rodzinnej w spółce nie jest niczym nagannym. Znaczenie ma moment i kontekst. Jeżeli podmiot, któremu spółka była winna znaczące kwoty, otrzymuje udziały w spółce powiązanej z rentowną częścią biznesu w okresie, gdy dłużnik jest już niewypłacalny, naturalnie pojawia się pytanie o zaspokojenie jednego wierzyciela z pokrzywdzeniem pozostałych. Taka sytuacja może być badana w świetle art. 302 § 1 Kodeksu karnego. Nie przesądzamy o tym — wskazujemy, jaki kierunek analizy jest w takim układzie typowy.

Lekcja dla fundatorów: fundacja rodzinna chroni majątek przed ryzykiem biznesowym, ale nie jest „bezpiecznym portem" dla transakcji z podmiotami w kryzysie. Każde wejście fundacji w strukturę kontrahenta, który ma problemy z płynnością, wymaga osobnej analizy ryzyka.

Kiedy pobranie zaliczki może być oszustwem?

Oszustwo w rozumieniu art. 286 § 1 Kodeksu karnego to doprowadzenie innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia mieniem przez wprowadzenie jej w błąd, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej.

W kontekście usług wykończeniowych kluczowe jest pytanie: czy w chwili przyjęcia zaliczki spółka wiedziała, że nie będzie w stanie wykonać usługi? Jeżeli zaliczki przyjmowano w okresie, gdy problemy finansowe były już znane zarządowi, a środki kierowano na pokrycie innych bieżących kosztów, ocena może pójść w kierunku oszustwa. Według doniesień medialnych do krakowskiej policji wpłynęło zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia tego przestępstwa.

Zaznaczmy wyraźnie: niewykonanie umowy samo w sobie nie jest oszustwem. Firma może przyjąć zaliczkę w dobrej wierze i nie wywiązać się ze zobowiązania z przyczyn, których nie przewidziała. Granicę wyznacza świadomość w chwili zawarcia umowy.

Czym grozi spóźniony wniosek o upadłość?

To obszar, w którym członkowie zarządu mają najwięcej luk w wiedzy.

Termin. Dłużnik ma obowiązek złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym wystąpiła podstawa do jej ogłoszenia (art. 21 ust. 1 Prawa upadłościowego). Jeżeli opóźnienie w wykonaniu zobowiązań pieniężnych przekracza trzy miesiące, ustawa domniemywa, że dłużnik utracił zdolność do ich wykonywania (art. 11 ust. 1a Prawa upadłościowego).

Odpowiedzialność cywilna. Członkowie zarządu spółki z o.o. odpowiadają solidarnie całym swoim majątkiem za zobowiązania spółki, jeżeli egzekucja przeciwko spółce okaże się bezskuteczna, a nie wykażą, że wniosek o upadłość złożono we właściwym czasie (art. 299 Kodeksu spółek handlowych). Ten przepis zarządy zazwyczaj znają.

Odpowiedzialność karna. Znacznie rzadziej pamiętają, że niezgłoszenie wniosku o upadłość pomimo powstania warunków do jej ogłoszenia jest również przestępstwem (art. 586 Kodeksu spółek handlowych).

W sprawie Loft Affair wniosek złożono na początku 2026 r. Tymczasem sygnały utraty płynności — brak wypłat dla właścicieli lokali, zaległości wobec podwykonawców, restrukturyzacja właścicielska — pojawiały się już na początku 2025 r. Jeżeli ustalenia to potwierdzą, sąd może uznać wniosek za spóźniony.

Jak wierzyciel może odzyskać pieniądze?

Postępowanie karne przy tak dużej liczbie pokrzywdzonych i transakcji potrwa prawdopodobnie wiele lat — w każdym wątku trzeba badać zamiar. Wierzyciel, który chce realnie odzyskać środki, powinien działać na drodze cywilnej, równolegle do postępowania karnego.

Skarga pauliańska

Skarga pauliańska (art. 527 Kodeksu cywilnego) pozwala uznać za bezskuteczną wobec wierzyciela czynność prawną dłużnika dokonaną z jego pokrzywdzeniem, jeżeli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową i wiedziała o tym lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. W efekcie wierzyciel może prowadzić egzekucję z majątku, który formalnie przeszedł już do innego podmiotu.

Co ważne:

• ustawa przewiduje domniemania ułatwiające dowód świadomości — m.in. gdy korzyść uzyskała osoba pozostająca w bliskim stosunku z dłużnikiem lub przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych (art. 527 § 3 i § 4 k.c.)
• na złożenie skargi jest 5 lat od dokonania czynności (art. 534 k.c.)
• główną trudnością jest dostęp do dokumentów i historii rachunków — dlatego warto działać wcześnie, zanim ślady transakcji się rozmyją

Zabezpieczenie roszczeń

Drugim narzędziem, często skuteczniejszym, jest wniosek o udzielenie zabezpieczenia (art. 730 i n. Kodeksu postępowania cywilnego). Sąd może zabezpieczyć roszczenie jeszcze przed wszczęciem procesu — np. przez zajęcie rachunku bankowego, ruchomości czy obciążenie nieruchomości. Wierzyciel musi uprawdopodobnić roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

Zasada praktyczna: jeżeli kontrahent konsekwentnie nie płaci i uchyla się od kontaktu, nie czekaj na kolejne obietnice. Każdy tydzień zwłoki to czas, w którym majątek może zostać upłynniony lub przeniesiony.

Najważniejsze wnioski dla zarządów i właścicieli firm

1. Nagrody branżowe to nie due diligence. Wiele wyróżnień jest płatnych, a nawet niezależne rankingi biorą pod uwagę tylko wybrane obszary działalności. Przed powierzeniem majątku lub wejściem we współpracę sprawdź sprawozdania finansowe, KRS i historię powiązanych osób.
2. Paniczna ewakuacja majątku z upadającej spółki to prosta droga do zarzutów. Przeniesienie aktywów do nowego podmiotu nie uwalnia od długów ani od odpowiedzialności — dodaje do nich odpowiedzialność karną.
3. Rozdzielaj ryzyka zawczasu, nie w trakcie kryzysu. Struktura, w której każda gałąź działalności funkcjonuje w odrębnym podmiocie i finansuje się samodzielnie, zaprojektowana w dobrych czasach, jest legalna i skuteczna. Ta sama restrukturyzacja przeprowadzona w chwili niewypłacalności może zostać oceniona jako przestępstwo.
4. Monitoruj termin na wniosek o upadłość. Trzy miesiące opóźnienia w płatnościach uruchamiają domniemanie niewypłacalności, a od tego momentu biegnie 30-dniowy termin. Zarząd, który tego nie pilnuje, ryzykuje majątkiem prywatnym i odpowiedzialnością karną.
5. Jako wierzyciel — działaj szybko. Wniosek o zabezpieczenie złożony wcześnie daje realną szansę na odzyskanie pieniędzy. Wyrok karny za kilka lat — zwykle nie.

Niepowodzenie gospodarcze nie musi być przestępstwem. Przestępstwem staje się wtedy, gdy w odpowiedzi na kryzys zarząd podejmuje decyzje, które przerzucają jego skutki na wierzycieli.

Najczęstsze pytania

Czy przeniesienie majątku do nowej spółki jest legalne? Samo utworzenie nowej spółki i przeniesienie do niej majątku nie jest zakazane. Przestępstwem jest sytuacja, w której dłużnik kilku wierzycieli robi to w celu udaremnienia lub ograniczenia zaspokojenia ich należności (art. 301 § 1 k.k.). Decydujący jest zamiar i sytuacja finansowa spółki w chwili transferu.

Kiedy zarząd musi złożyć wniosek o upadłość? Nie później niż w terminie 30 dni od dnia wystąpienia podstawy do ogłoszenia upadłości (art. 21 ust. 1 Prawa upadłościowego). Jeżeli opóźnienie w płatnościach przekracza trzy miesiące, domniemywa się, że spółka jest niewypłacalna.

Czy członek zarządu odpowiada za długi spółki z o.o. prywatnym majątkiem? Tak, jeżeli egzekucja przeciwko spółce okaże się bezskuteczna, a członek zarządu nie wykaże, że wniosek o upadłość złożono we właściwym czasie lub że niezłożenie wniosku nastąpiło bez jego winy (art. 299 k.s.h.).

Czy za niezłożenie wniosku o upadłość grozi odpowiedzialność karna? Tak. Art. 586 k.s.h. przewiduje odpowiedzialność karną członka zarządu, który nie zgłasza wniosku o upadłość spółki pomimo powstania warunków do jej ogłoszenia.

Czym jest skarga pauliańska? To powództwo, w którym wierzyciel żąda uznania za bezskuteczną wobec niego czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli. Pozwala prowadzić egzekucję z majątku, który dłużnik przeniósł na osobę trzecią. Termin na jej wniesienie wynosi 5 lat od dokonania czynności.

Czy nieopłacona zaliczka za usługę to oszustwo? Nie zawsze. Oszustwem może być pobranie zaliczki, gdy już w chwili zawarcia umowy przedsiębiorca wiedział, że nie wykona usługi. Samo niewykonanie umowy z przyczyn nieprzewidzianych jest sporem cywilnym, a nie przestępstwem.

O autorkach

r.pr. Monika Walewska, MBA Radca prawny, wspólnik w Kancelarii Juristo, trener. Specjalizuje się w transakcjach M&A, prawie nieruchomości i obsłudze spółek deweloperskich. Odpowiada za standardy jakości obsługi klientów kancelarii. W doradztwie łączy doświadczenie biznesowe z praktycznym stosowaniem prawa, koncentrując się na celu, jaki ma osiągnąć klient.

r.pr. Marta Kryczka Radca prawny, wspólnik Kancelarii Juristo. Specjalizuje się w zapobieganiu odpowiedzialności karnej członków zarządu, planowaniu sukcesji oraz ochronie majątku. Doradza zarządom i właścicielom firm w budowaniu struktur własności i zarządzania, które ograniczają ryzyko i działają międzypokoleniowo.

Porozmawiajmy o Twojej sytuacji

Jesteś członkiem zarządu? Sprawdź, jakie ryzyka odpowiedzialności osobistej i karnej wiążą się z Twoją funkcją — zanim pojawi się kryzys. Audyt „Portret ryzyka prezesa zarządu" pozwala je zidentyfikować i ograniczyć.

Jesteś wierzycielem? Pomożemy ocenić szanse na odzyskanie należności i przygotować wniosek o zabezpieczenie lub skargę pauliańską.

📞 +48 575 890 960 (pon.–pt., 9:00–17:00)

✉️ UMÓW KONSULTACJĘ

🎧 Posłuchaj pełnej rozmowy w podcaście „Paragraf w biznesie":

YT: https://www.youtube.com/@KancelariaJuristo/videos

Spotify: https://open.spotify.com/show/3Nu5zlLkw7Ffwd6XuedhSn?si=fac8fb5467174c62

Artykuł ma charakter informacyjny i edukacyjny. Omawiamy sprawę na podstawie publicznie dostępnych informacji. Oceny prawne mają charakter hipotetyczny i nie przesądzają o winie jakiejkolwiek osoby. Treść nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na datę publikacji.

‍